Kupno domu albo mieszkania? Instalację elektryczną warto sprawdzić przed aktem

Przy zakupie domu każdy ogląda dach, okna i wilgoć w piwnicy. Instalacja elektryczna zwykle kończy się na pytaniu „a prąd jest?”. Tymczasem jej stan da się w dużej części sprawdzić przed aktem notarialnym, a to, kiedy kupujący się o nim dowie, ma znaczenie dla jego praw wobec sprzedającego.

Kupujący zwykle dowiaduje się o instalacji w najgorszym momencie: kiedy po przeprowadzce wybija różnicówka, kiedy elektryk przy remoncie kuchni rozkłada ręce albo kiedy okazuje się, że pod nową płytą indukcyjną trzeba prowadzić nowy przewód przez pół domu. A wiele z tego można zobaczyć wcześniej. Część przy oglądaniu, bez żadnych narzędzi, resztę podczas pomiarów, które zwykle trwają 2-4 godziny.

Ten tekst jest dla osób, które kupują dom albo mieszkanie z rynku wtórnego, i dla tych, którzy odbierają nowy dom od dewelopera. Przepisy w obu sytuacjach są inne, więc opisujemy je osobno. Piszemy jako Steramo, firma, która robi pomiary instalacji elektrycznych w Szczecinie i okolicach.

Czy sprzedający musi mieć protokół z pomiarów?

Nie. Przy sprzedaży domu albo mieszkania jedynym dokumentem technicznym, który sprzedający musi przekazać z mocy ustawy, jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Właściciel przekazuje je nabywcy przy akcie notarialnym, a nabywca nie może się tego zrzec (art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Protokołu z pomiarów elektrycznych wśród tych obowiązków nie ma.

Protokół i tak warto zobaczyć. Właściciel domu jednorodzinnego ma obowiązek kontroli instalacji elektrycznej co najmniej raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego). Jeśli sprzedający pokaże protokół sprzed roku czy dwóch, wiadomo, co sprawdzono i z jakim wynikiem. Jeśli protokołu nie ma, to też jest informacja.

W mieszkaniu w bloku jest inaczej. Kontrolę okresową budynku organizuje jego właściciel albo zarządca, czyli wspólnota lub spółdzielnia, a nie właściciel lokalu. Tak to opisuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Warto zapytać sprzedającego albo zarządcę, kiedy była ostatnia kontrola i co obejmowała. Data bez zakresu niewiele mówi, bo protokół z części wspólnych nie musi obejmować wszystkich obwodów w kupowanym mieszkaniu.

Trzy rzeczy, które często słychać, a nie są prawdą

„Sprzedający musi mieć aktualny protokół elektryczny.” Nie musi. Przy akcie obowiązkowe jest świadectwo charakterystyki energetycznej.

„Deweloper musi oddać protokół z pomiarów, tak mówi ustawa.” Żaden przepis nie wymienia go z nazwy wśród dokumentów dla nabywcy. Poprosić warto.

„Instalację aluminiową trzeba z mocy prawa wymienić.” Nie ma takiego przepisu. O tym, czy się nadaje, decyduje jej stan, czyli oględziny i pomiary.

Dziesięć minut przy rozdzielnicy

Przy oglądaniu miernik nie jest potrzebny. Wystarczy telefon do zdjęć i zgoda sprzedającego na otwarcie drzwiczek rozdzielnicy. Nie zdejmuje się osłon, nie odkręca gniazd i nie zagląda do puszek. To praca dla elektryka przy wyłączonym zasilaniu, a poza tym to wciąż cudza instalacja.

Na co patrzeć:

• Zabezpieczenia. Wyłączniki nadprądowe (dźwigienki) czy stare bezpieczniki wkrętkowe, tak zwane korki? Same korki nie przesądzają o stanie instalacji, ale zwykle znaczą, że od dawna nikt jej nie modernizował.
• Różnicówka. Wyłącznik różnicowoprądowy można poznać po przycisku z literą T albo napisem TEST. Brak różnicówki w łazience czy w gniazdach to pierwsze pytanie do elektryka.
• Opisy obwodów. Opisana rozdzielnica to dobry znak. Brak opisów oznacza, że przy każdej awarii ktoś będzie szukał właściwego wyłącznika metodą prób.
• Ślady przegrzania. Przebarwienia i nadtopienia na obudowach, gniazdach albo wyłącznikach, zapach spalenizny przy rozdzielnicy. Taki sygnał trzeba sprawdzić przed zakupem.
• Gniazda i przedłużacze. Gniazda bez bolca, luźne albo popękane. Przedłużacze i rozgałęźniki podpięte na stałe w kuchni czy w salonie zwykle znaczą, że obwodów jest za mało na sposób, w jaki ktoś tu mieszkał.
• Kuchnia i łazienka. Czy płyta i piekarnik mają osobne wyłączniki w rozdzielnicy. Czy gniazda w łazience nie są tuż przy wannie albo prysznicu.
• Na zewnątrz. Gniazda na tarasie i w ogrodzie, oświetlenie przy wjeździe, zasilanie bramy i garażu. To miejsca, które często przerabiał poprzedni właściciel.

Przycisk TEST naciska się tylko za zgodą sprzedającego. Różnicówka powinna wtedy od razu wyłączyć prąd w chronionych obwodach, a to oznacza też wyłączony komputer, lodówkę, czasem piec. Taka próba sprawdza tylko, czy aparat w ogóle reaguje. Nie mówi, przy jakim prądzie i w jakim czasie zadziała, a to sprawdza dopiero miernik.

Gniazdo bez bolca i listwa na stałe w kuchni to pytania do elektryka. Ilustracja wygenerowana przez AI

Sześć pytań do sprzedającego

1. Kiedy instalacja była wymieniana i w jakim zakresie: cała, czy tylko rozdzielnica i kilka obwodów?
2. Kto to robił i czy jest po tym jakiś dokument: protokół, schemat, faktura?
3. Czy jest protokół z ostatniej kontroli okresowej (w domu) albo informacja od zarządcy (w bloku)?
4. Czy coś wybija, i kiedy? Na przykład przy włączeniu czajnika i pralki naraz albo po deszczu.
5. Czy były przeróbki „po swojemu”: dodatkowe gniazda, prąd do garażu, altany, bramy?
6. Czy przed aktem może przyjść elektryk i zrobić pomiary?

Odpowiedzi warto zapisać albo, za zgodą, nagrać. Przydadzą się przy rozmowie o cenie i przy umowie.

Co pokażą pomiary, a czego nie

Pomiary to kilka prób wykonywanych miernikiem na każdym obwodzie. Elektryk mierzy rezystancję izolacji, sprawdza ciągłość przewodów ochronnych, mierzy impedancję pętli zwarcia (czyli czy przy zwarciu zabezpieczenie wyłączy prąd dostatecznie szybko) i bada różnicówki: przy jakim prądzie i w jakim czasie zadziałają. Do tego dochodzą oględziny rozdzielnicy i osprzętu. Wynikiem jest protokół z wartościami dla każdego obwodu i oceną, czy instalacja spełnia wymagania.

Co z protokołu wyczytać i po czym poznać, że ktoś go wypisał bez pomiarów, opisaliśmy w poradniku Steramo o protokole z pomiarów. Tutaj ważniejsze jest, czego pomiar nie pokaże:

• trasy przewodów w ścianach, a więc tego, gdzie bezpiecznie wiercić przy remoncie,
• stanu każdego połączenia w puszkach. Część usterek połączeń pomiar wychwyci, na przykład przerwę w przewodzie ochronnym, ale nie pokaże, jak wygląda zacisk w puszce za szafą,
• obwodów, do których nie ma dostępu albo które są wyłączone,
• tego, czy instalacji starczy na plany kupującego. Pompa ciepła, płyta indukcyjna, ładowarka do samochodu to już osobne pytanie do elektryka, a nie wynik pomiaru.

Dobry protokół mówi też wprost, czego nie zbadano i dlaczego. Jeśli takiej informacji brakuje, trzeba dopytać.

Aluminium, dwie żyły i brak różnicówki

To trzy różne sprawy, choć w starszych budynkach często występują razem.

Przewody aluminiowe. Przepisy nie nakazują wymiany instalacji tylko dlatego, że jest z aluminium. Właściciel ma obowiązek utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym (art. 61 Prawa budowlanego), a o tym, czy instalację da się dalej bezpiecznie używać, rozstrzygają oględziny i pomiary. Aluminium ma jednak swoje słabe strony: połączenia z czasem się luzują i utleniają, a łączenie z miedzią wymaga odpowiednich zacisków. Przy remoncie kuchni czy łazienki elektryk często i tak proponuje nowe przewody.

Instalacja dwuprzewodowa. W starszych blokach i domach często nie ma osobnego przewodu ochronnego. Jedna żyła pełni rolę neutralnego i ochronnego jednocześnie, to tak zwany układ TN-C. W praktyce to często stare gniazda bez bolca albo z bolcem, który nie ma osobnego przewodu ochronnego. W takim układzie różnicówka nie zadziała prawidłowo. Żeby miała sens, trzeba najpierw rozdzielić przewód ochronny i neutralny, a to zwykle oznacza nowe przewody przynajmniej w części mieszkania.

Nowa rozdzielnica. Ładna, nowa rozdzielnica z rzędem wyłączników nie znaczy, że wymieniono przewody w ścianach. Warto zapytać o zakres prac, a najlepiej poprosić o dokument.

Przy zakupie z planem generalnego remontu wymiana instalacji może i tak być w budżecie. Kto chce się wprowadzić od razu, powinien znać te trzy rzeczy przed rozmową o cenie.

Kiedy zamówić elektryka

Na rynku wtórnym sprawdza się taka kolejność:

• Pierwsze oglądanie: rozdzielnica, zdjęcia, sześć pytań.
• Przed umową przedwstępną albo w niej: ustalenie, że przed aktem przyjdzie elektryk, kto za to płaci i co się stanie, gdy pomiary wykażą usterki. Przepisy tego nie regulują, więc wszystko zależy od tego, co strony uzgodnią. Treść takiego zapisu najlepiej omówić z notariuszem albo prawnikiem.
• Pomiary: zwykle 2-4 godziny w uzgodnionym terminie, z dostępem do wszystkich pomieszczeń i rozdzielnicy.
• Rozliczenie wyników: niższa cena, naprawa przed aktem albo zapis w akcie. Po naprawie warto zlecić ponowny pomiar naprawionych obwodów.
• Akt: przekazanie dokumentów, które są: projekt albo schemat instalacji, ostatni protokół, faktury za prace elektryczne.

Wynik pomiarów a rękojmia

Najpierw zastrzeżenie: to ogólna informacja o przepisach, a nie porada w konkretnej sprawie. Przy większej transakcji projekt aktu warto przeczytać z prawnikiem albo notariuszem.

Kodeks cywilny mówi, że sprzedawca jest zwolniony z rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1). Jeśli więc kupujący ma przed aktem w ręku protokół z listą usterek i podpisuje akt bez żadnych ustaleń, za te usterki sprzedający może już nie odpowiadać. Dlatego wynik pomiarów trzeba rozliczyć przed aktem, a nie po nim.

Za wady, o których kupujący nie wiedział, sprzedawca odpowiada, jeśli zostaną stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości (art. 568 § 1). Przy zakupie od osoby prywatnej strony mogą jednak rękojmię w umowie ograniczyć albo wyłączyć (art. 558 § 1), więc trzeba sprawdzić projekt aktu.

Nowy dom od dewelopera

Tu zasady są inne i dla kupującego wygodniejsze. Ustawa deweloperska z 2021 roku mówi, że przed przeniesieniem własności odbywa się odbiór domu albo lokalu w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady (art. 41 ust. 1-3). Deweloper ma 14 dni, żeby na papierze albo innym trwałym nośniku wady uznać albo odmówić ich uznania z podaniem przyczyn. Jeśli nie odpowie w terminie, uważa się, że wady uznał. Uznane wady usuwa w 30 dni od podpisania protokołu (art. 41 ust. 4-6).

Ustawa nie zabrania przyjść na odbiór z fachowcem. Wprost tego prawa jednak nie daje, więc termin i obecność elektryka najlepiej uzgodnić z deweloperem wcześniej.

Dwie rzeczy, o których mało kto mówi:

• Instalacja przy odbiorze bywa bez napięcia, na przykład gdy nie ma jeszcze licznika ani zasilania budowlanego. Bez zasilania nie da się zbadać pętli zwarcia ani różnicówek. Ustawa daje na to furtkę: wadę stwierdzoną po podpisaniu protokołu, ale przed aktem, nabywca może zgłosić deweloperowi na tych samych zasadach, z terminami liczonymi od zgłoszenia (art. 41 ust. 19). Jeśli prąd pojawi się przed aktem, warto wtedy zrobić pomiary. Jak wyglądają w nowym domu, od rozdzielnicy po uziom, opisaliśmy na stronie o pomiarach odbiorczych w Steramo.
• Żaden przepis nie wymienia z nazwy protokołu z pomiarów wśród dokumentów dla nabywcy. Ustawa deweloperska wylicza dokumenty, w które deweloper musi dać wgląd (art. 26), i protokołów z badań instalacji wśród nich nie ma. Prawo budowlane każe inwestorowi przekazać właścicielowi dokumentację budowy i powykonawczą oraz inne dokumenty dotyczące obiektu, ale protokołu z pomiarów też nie wymienia z nazwy. Przy domu jednorodzinnym z protokołów badań instalacji do zawiadomienia o zakończeniu budowy dołącza się tylko protokół szczelności instalacji gazowej (art. 57 ust. 1b Prawa budowlanego). O protokół warto poprosić, a jeśli go nie ma, zlecić pomiary samemu.

Po odbiorze deweloper odpowiada za wady na zasadach rękojmi z Kodeksu cywilnego, a kupującemu, który jest konsumentem, nie można jej w umowie ograniczyć ani wyłączyć poza przypadkami z przepisów szczególnych.

Salon w stanie deweloperskim. Ilustracja wygenerowana przez AI

Przed aktem: pięć spraw do zamknięcia

Przed wizytą u notariusza warto mieć odpowiedź na każde z tych pytań:

1. Co elektryk sprawdził, a czego nie mógł sprawdzić i dlaczego?
2. Które usterki są do naprawy przed aktem, a które rozlicza się ceną?
3. Kto naprawia, do kiedy i czym naprawa zostanie potwierdzona (ponowny pomiar, protokół)?
4. Czy projekt aktu wyłącza albo ogranicza rękojmię, a jeśli tak, w jakim zakresie?
5. Jakie dokumenty instalacji kupujący dostaje razem z kluczami?

Po zakupie

W domu jednorodzinnym nowy właściciel odpowiada za kontrolę instalacji co najmniej raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego). Protokół, schemat i faktury warto trzymać razem, przydadzą się przy każdej rozbudowie, przy ubezpieczeniu i kiedyś przy sprzedaży. Kto planuje remont, pompę ciepła albo ładowarkę do samochodu, ma w protokole z zakupu punkt wyjścia do rozmowy z elektrykiem.

W Steramo pomiary i protokoły robi Daniel Pastuszak, który ma świadectwa kwalifikacyjne w zakresie eksploatacji i dozoru (E i D). Pomiary przed aktem robimy na zlecenie kupującego, w Szczecinie i okolicach.

Informacja ogólna, nie porada prawna. Stan prawny: październik 2026 r. (Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795; ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880 ze zm.; Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.; ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101).